La reactivación del mercado inmobiliario ha propiciadoun aumento del uso de las arras en el contrato de compraventa de una vivienda.Normalmente se formaliza en un documento privado donde se señaliza una cantidaden concepto de arras como reserva de la vivienda. Pero a veces el uso que sehace no es el adecuado.

Qué son las arras

Son una garantía que en líneas generales conlleva la entrega de dinero paraasegurar el cumplimiento de una obligación que no es otra que la de comprar uninmueble. Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que las arras noson un contrato, sino una cláusula que puede introducirse en el contrato decompraventa de la vivienda.

Hay tres tipos de modalidades: confirmatorias, penalesy penitenciales. Las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar laexistencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, obien representando un principio de ejecución. De este modo, se configuran comoun anticipo o pago a cuenta del precio. Las arras penales tienen por objetoestablecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida odevolución duplicada en caso de incumplimiento. Constituyen un resarcimientoanticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, esdecir, la venta del inmueble. Las arras penitenciales son un medio lícito dedesistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida orestitución doblada.

Aunque la mayoría de las compraventas se documentancon la entrega de dinero en concepto de arras penitenciales (facultando a ambaspartes a desistir de la compraventa a cambio de perder el comprador la cantidadentregada o devolviéndola por duplicado el vendedor), lo cierto es que hayotras alternativas como son la promesa de compraventa, la compraventa con pagoaplazado o la opción de compra.

Pero si finalmente se recurre a las arras, es muyimportante redactar bien el documento para evitar problemas, ya que, si no semanifiesta debidamente que la intención de los contratantes es otorgarse lafacultad de desistir de la compraventa, entonces se entenderá que son arrasconfirmatorias y no penitenciales.

Hasta cuándo se puede desistir de la compraventa

El Tribunal Supremo considera que el momento hasta el que se puededesistir, mediante cláusula que establece la entrega de arras penitenciales, sepuede extender hasta la consumación del contrato, es decir, hasta la firma dela escritura pública de la compraventa de la vivienda. Y ello aunqueel comprador haya entregado al vendedor con posterioridad a las arras otrascantidades en concepto de pagos a cuenta del precio total de lacompraventa. 

Cómo tributan las arras

Si la vivienda que se compra es nueva, entonces está sujeta a IVA, con loque el comprador abonará las arras más el IVA que corresponda. En cambio, si lavivienda que se compra es de segunda mano, el comprador liquidará el ITP sobreel total del precio de venta, incluyendo ya las arras, cuando se formalice la escriturade compraventa.

En opinión de Salvador Salcedo, si la compraventa nollega a producirse, al desistir alguno de los contratantes por haberse pactadoarras penitenciales, quien se quede la cantidad que fue entregada en conceptode arras (vendedor) o perciba su importe por duplicado (comprador), deberádeclarar dicha cuantía en el IRPF como ganancia que no deriva de un elementopatrimonial. El que desista y pierda tales importes podrá declarar en el IRPFdicha pérdida, e integrarla igualmente en la base imponible general.

Además, si finalmente se realiza con éxito lacompraventa, el vendedor deberá hacer frente al pago de la plusvalía municipaly declarar la ganancia obtenida en el IRPF. “En caso de que perciba arras yformalice la compraventa en un ejercicio posterior, la ganancia obtenida comoconsecuencia del precio percibido (incluidas las arras) deberá declararse en elIRPF en el ejercicio fiscal en que la venta del inmueble se realice”, sentencia Salcedo.

Fuente: Idealista

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